cass. du 26 mai 2006

L’arrêt de rejet rendu le 26 mai 2006 par la chambre mixte de la Cour de cassation marque un revirement de jurisprudence très intéressant concernant l’application du Pacte de préférence.
Le 18 décembre 1957 un acte de donation-partage contenant un pacte de préférence est attribué à Mme Adèle A concernant un bien immobilier. Plusieurs années plus tard, une parcelle de ce bien a été transmise, par donation-partage du 1 août 1985, rappelant ce pacte de préférence, à M. Ruini qui l’a ensuite vendu la 3 décembre 1985 à la SCI Emeraude, en infraction avec la clause de préférence.
Un attributaire bénéficiaire du droit de préférence, Mme Y avait saisi la justice, en 1992, pour solliciter sa substitution dans les droits de l’acquéreur et, subsidiairement, le paiement de dommages et intérêts. Mme Y avait fait grief à l’arrêt d’avoir rejeté sa demande et s’étais pourvue en Cour de cassation.
Dans le pacte de préférence, une partie que nous appelons le promettant s’engage envers une autre partie que nous appelons le bénéficiaire à lui proposer prioritairement la conclusion d’un contrat donné au cas où elle déciderait de conclure un tel contrat.
Ce pacte de préférence peut être plus ou moins précis, et peut ne pas fixer les conditions du futur contrat. Mais contient simplement un engagement de négocier en priorité. Il peut préciser que le promettant devra transmettre au bénéficiaire toute offre qu’il adresse à un tiers, au quel cas le bénéficiaire peut contracter aux conditions proposées au tiers. Si le promettant manque à son engagement, c’est à dire, s’il vend ou contracte avec un tiers sans avoir préalablement proposé ce contrat au bénéficiaire, il y a violation du pacte de préférence et cette violation peut être sanctionnée par des dommages et intérêts. Toutefois, ce que voulait le bénéficiaire ce ne sont pas des dommages et intérêts mais la possibilité de conclure le contrat.
Le problème de droit auquel était confrontée la Cour de Cassation peut donc être formulé ainsi : Un bénéficiaire peut-il obtenir l’annulation du contrat pour obtenir une substitution dans les droits du tiers ?