La transmission de plein droit du cautionnement en tant qu’accessoire de la créance de loyers

Si en vertu de l’article 1743 du Code civil, il ne fait aucun doute que le bail continue de plein droit avec le nouvel acquéreur en cas de vente de l’immeuble loué, il convient de se pencher sur le sort du contrat de cautionnement qui constitue un accessoire au contrat de bail lui-même. Sera-t-il transmis au même titre que le bail comme le prévoit l’article 1692 du Code civil ou s’éteint-il par la novation caractérisée par le changement de créancier ?
C’est à l’occasion d’un arrêt du 6 décembre 2004 que l’Assemblée Plénière de la Cour de cassation vient préciser les contours d’une telle interrogation et mettre ainsi fin à une polémique. En effet, elle s’est prononcée sur le point de savoir si le cautionnement garantissant le paiement de loyers lorsque l’immeuble donné à bail est cédé à un nouveau cessionnaire subsistait au profit de ce dernier.

En l’espèce, par un acte daté du 14 septembre 1988, la compagnie AGF (bailleur initial) a donné en location un appartement à M. X (preneur) pour une durée de six ans. Aussi, par un acte en date du 31 août 1988, la société Sofal (caution solidaire) s’engage comme caution solidaire du preneur pour le paiement des loyers. Le 30 juin 1992, le bailleur initial vend l’immeuble à la société FIMD (nouveau bailleur). A la suite d’impayés de loyers par le preneur après la cession, le nouveau bailleur décide d’actionner la caution en paiement de ces loyers. La caution solidaire invoque alors l’extinction de son engagement par changement de créancier, puisqu’un nouveau bailleur avait pris la place de l’ancien.
Saisie du litige, la Chambre commerciale de la Cour de cassation dans un arrêt du 26 octobre 1989 se prononce en faveur de la caution après avoir cassé l’arrêt d’appel. En effet, elle estimait « que le cautionnement souscrit au profit du précédent bailleur ne pouvait être étendu en faveur du nouveau bailleur, sauf si la caution avait manifesté la volonté de s'engager envers ce dernier ». La Chambre commerciale décide de renvoyer les parties devant une autre Cour d’appel afin que le litige soit rejugé. C’est ainsi que la Cour d’appel de Rouen statue le 10 décembre 2002 au profit cette fois du nouveau bailleur. Elle jugeait que la cession du contrat de bail n’éteint pas le cautionnement qui est donc transmis en tant qu’accessoire au nouveau cessionnaire.
La caution forme alors un pourvoi en cassation afin de faire valoir sur le fondement de l’article 2292 du Code civil, l’absence de transmission du cautionnement alors même qu’elle n’aurait pas consenti à s’engager envers le nouveau bailleur.
Se posait alors la question de savoir si le cautionnement donné à l'origine au profit du bailleur initial subsistait de plein droit à l'égard du nouveau bailleur c’est-à-dire sans la nécessité d’une nouvelle manifestation de volonté de la caution ?
Devant les résistances de la Cour d’appel de renvoi à l’égard de la solution de la Chambre commerciale, c’est l’Assemblée Plénière qui a dû se prononcer sur cette problématique.
Ainsi, par un arrêt de revirement en date du 6 décembre 2004, elle juge que « […] le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu'accessoire de la créance de loyers cédée à l'acquéreur par l'effet combiné de l'article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil ». La caution solidaire s’oblige donc en vertu de cette cession à payer les loyers au nouvel acquéreur du bail et ce, bien qu’elle n’ait donné son consentement qu’au premier bailleur. Si tel n’est pas la volonté de la caution, il lui appartient d’exprimer elle-même dans l’acte de cautionnement à quel créancier elle entend donner sa garantie.

Aussi, d’une part, il sera question du principe de la transmission de plein droit du cautionnement en tant qu’accessoire de la créance de loyers (I) ; d’autre part, il s’agira d’évoquer la possibilité pour la caution de stipuler une clause contraire par laquelle elle limite son engagement à un créancier déterminé (II).